מי המרוויחים הגדולים מחוק הריטים?

כיצד חוק הריטים החדש משנה את התמונה בענף?

ריט היא קרן להשקעה בנדל"ן, אשר פטורה מתשלום מס ומחויבת לחלק לפחות 90% מהרווחים שלה כדיבידנד למשקיעים. למרות שהחוק שמסדיר את פעילות קרנות הריט נחקק ב- 2006, הוקמו עד היום בסך הכול שתי קרנות. התיקון שהוצע לאחרונה לחוק הריטים מכיל מספר שינויים שאמורים לעודד הקמה של קרנות נוספות. אחד השינויים המרכזיים, הוא שתותר רכישת קרקע לשם בניית דיור להשכרה. היות והקרנות נסחרות בבורסה, זה יאפשר לרתום את כספי החיסכון של הציבור לצורך מימון פתרונות לשוק הדיור. החוק החדש גם ייתן לקרן הטבות מיסוי כגון מס רכישה מופחת, ובנוסף תהיה למייסדים האפשרות להעביר לקרן נכסים תמורת מניות, ולקבל דחייה של תשלום מס שבח עד למימוש הנכס.

האם זה יתרום להגדלת היצע פתרונות הדיור בארץ?

הרעיון מאחורי התיקון לחוק מתבקש, היות והוא מאפשר לקרנות ריט להיות יזמיות גם בפרויקטים של דיור להשכרה. בארה"ב ובאירופה ראינו מאז משבר הסאב-פריים תנופה אדירה בתחום הדיור להשכרה באמצעות מקבצי דיור שמוחזקים על ידי חברות נדל"ן או קרנות ריט. התיקון לחוק גם נותן לקרנות שורה של הטבות מיסוי, כגון מס רכישה מופחת ופטור מתשלום מע"מ ברכישת נכסים מגופים פרטיים, ובנוסף מאפשר לקרנות להגיע למינוף של עד 80% משווי הקרקע. כל הדברים האלו אמורים לייצר תנופה דומה בשוק השכירות גם בארץ. השאלה הגדולה תהיה האם הקרנות יצליחו למשוך את המשקיעים לשים את כספם על המיזמים האלו.

אלו חברות כבר מנסות "לרכב על הגל" של "חוק הריט"?

מגוריט היא קרן הריט הראשונה שהנפיקה את מניותיה בבורסה בת"א על בסיס החוק. התוכנית העסקית שלה היא לרכוש מקבצי דיור של 20 דירות ומעלה, בעיקר בערים בפריפריה, להשכיר את הדירות ולחלק את דמי השכירות כדיבידנדים למשקיעים. השאלה היא כמה ירוויחו מזה המשקיעים. תשואת השכירות הממוצעת היום על דירה בישראל היא כ-3.5%. מאחוז זה צריך להוריד כחצי אחוז הוצאות תחזוקה וכספים, ועוד 1% של דמי ניהול לבעלים, מה שמשאיר סביב 2% לבעלי המניות. לדעתנו זו תשואה נמוכה מידי שאינה מפצה על הסיכון של שינוי כיוון בשוק הדיור. על מנת שהקרנות החדשות יהיו אטרקטיביות, הן יצטרכו להסתפק בדמי ניהול צנועים יותר, לפעול בצורה יעילה ולהשקיע בנכסים שיניבו תשואת שכירות גבוהה יותר.