אחרי מאות אחוזים: האם נשאר אפסייד במניות הנדל"ן המניב?

רבים עושים השוואה בין השקעה במניות הנדל"ן לבין השקעה באפיק האג"חי. האם השקעה בנדל"ן היא אכן כזו סולידית והאם מניות הנדל"ן הן הדרך האטרקטיבית ביותר להיחשף למגזר?

1. מדוע השקעה במניות נדל"ן דומה להשקעה באג"ח והאם אכן מדובר בהשקעה סולידית?

כשמדברים על השקעה סולידית בנדל"ן מתכוונים להשקעה בנדל"ן מניב, כלומר חברות שמחזיקות נכסים במטרה להשכיר אותם ולהרוויח שכר דירה לאורך זמן. החברות מחלקות דיבידנדים שוטפים על בסיס הכנסות שלהן, בדיוק כמו שאג"ח מחלקות קופון אחת לתקופה. כמו בקנית דירה עם משכנתא, גם חברות הנדל"ן המניב לוקחות הלוואות כדי לבנות או לרכוש את הנכסים המניבים, ולכן הרווחיות שלהן תלויה בגובה הריבית על החוב שלהן. היום, כשהריבית נמוכה, המימון זול והחברות יכולות לצמוח ולשמור על רווחיות גבוהה. השקעה במניות נדל"ן מניב מאפשרת למשקיעים עם סכום כסף מוגבל, לפזר את השקעתם על פני מספר חברות עם מגוון פרויקטים, וכך לצמצם את הסיכון הטמון בהשקעה בקנית דירה בודדת.

2. רון, אם זו השקעה כזו סולידית, אז מדוע מחירי המניות במגזר טסו למעלה בשנים האחרונות?

מניות הנדל"ן המניב עלו בצדק בעשרות ואפילו מאות אחוזים בשנים האחרונות, ותרמו תרומה משמעותית לתשואות המשקיעים. נהירת המשקיעים לעבר התחום הובילה לעלייה חזקה בשווי הנכסים, וזה דחף את מניות הנדל"ן למעלה. החברות גם הצליחו לגייס בקלות מימון זול להקמת פרויקטים מניבים חדשים, שהגדילו את שורת הרווח שלהן והצדיקו עלייה נוספת במחיר המניות. בנוסף, יש קשר ישיר בין הריבית במשק ותשואות האג"ח הממשלתיות לבין תמחור הנדל"ן. כשהריבית נמוכה, תשואות האג"ח הממשלתיות נמוכות, וכך גם משקיעי הנדל"ן מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה יותר על התזרים שהנכסים מניבים.

3. ולסיום, האם מניות המגזר אמרו את המילה האחרונה או שיש עוד אפסייד?

לדעתנו, גם אחרי העליות החזקות של השנים האחרונות, מניות הנדל"ן המניב עדיין אטרקטיביות. קודם כל, צריך לזכור כי סביבת הריבית הנמוכה צפויה להישאר כך עוד תקופה ארוכה, וזה אומר שחברות הנדל"ן יוכלו להמשיך לקבל מימון זול מאוד לפרויקטים שלהן. להערכתנו, כל עוד הריבית תישאר נמוכה ובנק ישראל ירמוז על אפשרות להורדת ריבית בעתיד, המשקיעים ימשיכו להסתפק בתשואה נמוכה יותר על הנכסים. במקביל, הביקושים בענף ממשיכים להיות חזקים, כך שהחברות צפויות להמשיך להרוויח יותר ולהגדיל את השווי שלהן. כל הגורמים האלו לטעמנו ייתנו רוח גבית נוספת למניות הנדל"ן המניב.