מניות הנדל"ן המניב הגיעו לשיא?

יש הרבה סיבות לאהוב את חברות הנדל"ן המניב שיכולות לגייס כסף זול ולהמשיך לצמוח. אבל האם אחרי ראלי של 26% רק השנה, המניות עדיין אטרקטיביות?

תמליל הסרטון:

כיצד מצליחות חברות הנדל"ן המניב לצמוח גם בתקופה זו?

הביזנס של חברות הנדל"ן המניב הוא יחסית פשוט: לוקחים הלוואה, מצרפים אליה קצת כסף מהבית, וקונים נכס שיניב הכנסות משכירות במשך שנים ארוכות. הרווח של החברות בענף גדל ככל שמתרחב הפער בין הכנסות שכר הדירה לריבית המשולמת על החוב. בשנים האחרונות הריבית במשק יחסית נמוכה מאוד, כך שחברות יכלו לקבל מימון זול מאוד בהיקפים גדולים, וכך להחליף הלוואות יקרות ולרכוש עוד נכסים מניבים. בנוסף, ברוב המרכזים המסחריים והמשרדים נרשמת תפוסה כמעט מלאה, מה שגם מאפשר לחברות הנדל"ן להציג עוצמה בצד ההכנסות.

אם התמונה כל כך ורודה, אז איפה סיכון?

מתחילת השנה הניב מדד הנדל"ן המקומי תשואה מדהימה של מעל 25%, זאת בשעה שמדד ת"א 25 ירד ב-5%, מה שמרמז על כך שהמשקיעים לא רואים סיכונים מידיים באופק. אפשר להבין את ההיגיון הזה. ראשית, להערכתנו הריבית לא תעלה בקרוב, בוודאי לא בשיעור חד, ולכן עלויות המימון של החברות צפויות להמשיך להיות זולות מאוד. גם בביקושים בקרב השוכרים בקניונים לא נראה כי מסתמן שינוי מגמה מהותי, ולמרות קשיים של חלק מהרשתות הן לא סגרו יותר מידי סניפים. לכן, אנחנו מסכימים שהסיכונים לשינוי כיוון עסקי שלילי בענף בעתיד הקרוב נמוכים יחסית.

אז האם יש עוד מקום לעליות שערים של מניות המגזר?

בשנים האחרונות חזרנו שוב ושוב על הטענה כי חברות הנדל"ן המניב ימשיכו לדעתנו לצמוח ולייצר תשואה טובה על ההשקעה, ולכן המלצנו על חשיפה גבוהה למניות המגזר. לשמחתנו, התחזיות שלנו התממשו - החברות הגדילו את הנכסים, הרוויחו הרבה כסף, ומניות המגזר הניבו תשואות מהגבוהות ביותר בבורסה בת"א. אבל, לדעתנו לפחות נראה שזה זמן טוב לצנן את ההתלהבות. אחרי העליות החדות בשנה האחרונה, רוב המניות נסחרות במחירים גבוהים יחסית, שלא משאירים יותר מידי אפסייד. אנחנו עדיין סבורים שהחברות המובילות בענף ימשיכו להצליח ולכן יש מקום למניות נדל"ן מניב בתיק, אבל שיעור החשיפה הנכון כעת, נמוך יותר מאשר זה שהמלצנו בעבר.