עניין של ביקוש: האם עליית הריבית יכולה להצליח לצנן את מחירי הדיור?

שנת 2022 שזה עתה הסתיימה תיזכר כשנה סוערת בכלכלה העולמית, וגם בישראל. בתחום הנדל"ן, ובפרט בתחום הנדל"ן למגורים, הייתה זו שנה סוערת במיוחד שבה נרשמה עליית מחירים חדה במחירי הדירות. גורמים נוספים שהשפיעו מהותית על הענף היו שיעור האינפלציה שטיפס לקצב של למעלה מ-5%, וסדרת העלאות ריבית שנועדה לרסן את האינפלציה אך הכבידה על נוטלי המשכנתאות והרוכשים הפוטנציאליים – בשל התייקרות ההחזרים. מכלול הגורמים טלטל את הענף הן בצד הרוכשים והן בצד החברות היזמיות והקבלנים, והתגלגל לעלייה גם במחירי השכירות.

על פי נתוני בנק ישראל, סך המשכנתא הממוצעת ירד בכ-5% בנובמבר 2022 לרמה של 993 אלף שקל, לאחר שכבר חצה בשנה החולפת את רף המיליון. ירידת סכום המשכנתא הממוצעת משקפת על פי הערכות התמתנות מסוימת במחירי הדירות, ואת אי הנכונות של הקונים לממן עליות מחירים נוספות באמצעות הגדלת המשכנתא. בנוסף, הפיקוח על הבנקים הידק את הבקרה על הבנקים בקריטריונים לקבלת המשכנתא, ביחס לגובה ההכנסות של הלווים אל מול ההחזרים הצפויים של ההלוואה – צעד אשר בפני עצמו עשוי לצמצם את מספר הלווים ואת גובה המשכנתאות שיקבלו. עם זאת, בשלב זה עדיין לא ניתן לראות מגמה של ירידות מחירים, אולם נתוני הלמ"ס מדווחים על ירידה בהיקף העסקאות ובהיקף נטילת המשכנתאות.

נוכח כל הצעדים לצינון המחירים ובראשם העלאת הריבית, רוכשים ומשקיעים רבים עברו למצב של המתנה. למרות הערכות כי תהליך העלאות הריבית קרוב למיצוי וכי הריבית תגיע בתוך שנה ל-4% (לעומת 3.75% כיום), נראה שרוכשים רבים מעדיפים להמתין לסימנים נוספים להתייצבות.

אחת הסיבות המרכזיות לכך שהמחירים נותרו גבוהים היא הביקוש המשמעותי בשוק הדיור. בישראל מאז ומתמיד הביקוש עולה על ההיצע והוא אף צפוי להחריף בעשורים הקרובים, עם העלייה בתוחלת החיים וקצב הגידול הטבעי באוכלוסייה. בישראל קצב זה עומד על 2% לשנה בממוצע – המהיר מבין המדינות המפותחות – שצפוי להפוך את ישראל לצפופה ביותר מבין מדינות ה-OECD עד שנת 2040. היצע הקרקעות הזמינות לבנייה אינו מדביק את הקצב, וכך גם התהליכים הביורוקרטיים וקצב בניית הדירות עצמן.

דמי השכירות מטפסים ב-8%

בינתיים, הביקוש הער לעומת ההיצע המצומצם, יחד עם עליית הריבית - משפיעים עמוקות על שוק השכירות. רוכשים פוטנציאליים ממשיכים לשכור דירות במקום לקנות – אם מחוסר יכולת להתחייב להחזרים גבוהים במשכנתא ואם בהמתנה להתבהרות המצב; פרויקטים של פינוי-בינוי מזרימים לשוק  שוכרים נוספים; ובעלי דירות לוחצים להעלאת דמי השכירות על מנת להדביק את קצב עליית הריבית על הכסף. כל אלה הביאו לעלייה של למעלה מ-8% בדמי השכירות בחוזים חדשים בנובמבר, ו-4.1% בחוזים מחודשים.

הנתונים הללו אינם מבשרים טובות למי שמצפה לירידת מחירים משמעותית, מה גם שהקרקעות המשווקות בשנים האחרונות הן בעיקר בפריפריה ולא באזורי הביקוש במרכז הארץ. לפיכך, עליית הריבית היא גורם ממתן בעת הזו, אך נשאלת השאלה עד כמה היא יכולה להשפיע על הביקוש לאורך זמן.

מבחינת חברות הבנייה למגורים, נראה כי המצב הפיננסי של רובן טוב. המכירות החזקות בשנים האחרונות הבטיחו להן תזרים יציב לפחות בשנתיים הקרובות, היות שפרויקטים בביצוע הם לרוב תחת שיעור גבוה של חוזים חתומים. החשיפה של החברות למגורים לפיכך היא בפרויקטים שטרם החלו ושיווקם נמצא בשלבים התחלתיים. אנו רואים סיכון גבוה יותר בחברות שרכשו קרקעות בהיקפים משמעותיים במינוף גבוה לטווח קצר, מתוך הנחה שהמחירים ימשיכו לעלות. חברות אלה עשויות למצוא את עצמן עם עלות מימון שזינקה בשל עליית הריבית, אי ודאות באשר לעליית המחירים ויכולת מוגבלת במיחזור ההלוואות באותן היקפים בהם הן נלקחו – גם אם המחירים לא יירדו, אלא רק לא יעלו בשיעור הצפוי. נראה כי חברות שלא ביצעו רכישות כאלה פחות חשופות, וכך גם חברות שיש להן מלאי היסטורי של קרקעות אשר שוויין זינק לאורך השנים.