שינוי כיוון בשוק הדיור?

לאחרונה, נראה כי במשרד האוצר העלו הילוך בנוגע לטיפול בשוק הדיור, שהתייקר בצורה דרמטית בשנים האחרונות. התוכנית של האוצר מתבססת על שילוב של הגדלת ההיצע יחד עם ניסיון להוציא את המשקיעים, שמהווים את אחד הגורמים לעליית המחירים יוצאת הדופן שאנו רואים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות. אחד הצעדים המשמעותיים הייתה תוכנית "מחיר למשתכן", המאפשרת לרוכשי דירה ראשונה לקנות אותה במחיר מופחת ואף לקבל מענקים מהמדינה עבור רכישת הקרקע. למרות הביקורת על התוכנית והקשיים שהתהוו בדרך, היא יצאה לפועל בערים רבות ברחבי הארץ.

צעד נוסף שמנסים להוציא לפועל במשרד האוצר הוא הטלת מס על החזקת מספר גבוה של דירות, מה שמוכר בכינוי "מס דירה שלישית". הרעיון של כחלון היה להטיל מס על רכישת כל דירה נוספת מעל הדירה השנייה, וכך לעודד משקיעים המחזיקים מספר גבוה של דירות למכור אותן בעתיד הקרוב. זה אמור להגדיל את ההיצע ולגרום לירידת מחירי הדירות. בפועל, התוכנית עדיין לא אושרה ויש עליה ביקורת לא מעטה של רבים מהמומחים, אבל כנראה שהיא בכל זאת עשתה את שלה והובילה לא מעט משקיעים ורוכשי דירות "לשבת על הגדר" ולייצר האטה בשוק הדיור.

עד כמה ההאטה משמעותית? ובכן, לפי דוח שפרסם לאחרונה הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בשנת 2016 חלה בישראל ירידה של 8% במכירת דירות חדשות בהשוואה ל-2015. אם מנכים מתוך המספרים את הדירות שנרכשו תחת תוכנית "מחיר למשתכן", הירידה מתחזקת. בנוסף, ומה שאולי מחזק את ההערכה לגבי האפקטיביות של תוכנית "מס דירה שלישית", היא העובדה שמספר הדירות החדשות שנרכשו על ידי משקיעים ירד כמעט במחצית בהשוואה לשנה הקודמת. גם בקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמה ירידה חדה.

נראה כי ההאטה בשוק הדיור נמשכת, אולי אף מחריפה, ב-2017. לראיה, מהדוח החודשי האחרון של משרד האוצר עולה כי בחודש מרץ השנה נרכשו 8,800 דירות בלבד, 18% פחות ממספר הדירות שנרכשו במרץ לפני שנה. גם במספר דירות יד-שנייה שנמכרו נרשמה ירידה בשיעור חד. הכלכלן הראשי אף השתמש בסקירה לראשונה במילה "קיפאון" בהתייחסותו למצב בשוק הדיור. הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחזקים את ההאטה בתחום הדיור ומצביעים אף הם על תחילתה של ירידה במחירים. לפי הנתונים, מדד מחירי הדירות ירד ב- 2.9% ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לרבעון הראשון של 2016.

אבל הסיבות לשינוי הכיוון בשוק הנדל"ן קשורות לא רק למהלכים הממשלתיים. כנראה, שאחת הסיבות הבסיסיות ליציאת המשקיעים מהשוק, היא העובדה שהמחירים פשוט נהיו גבוהים מידי והופכים את ההשקעה לפחות אטרקטיבית. בתקופה בה שוק ההון נראה יציב ושוק המניות מניב תשואות יפות, משקיעים רבים גם מסיטים כספים לשוק ההון במקום שוק הדיור היקר.

סיבה נוספת שמרחיקה את המשקיעים וגם רוכשי דירות פרטיים משוק הדיור ואינה קשורה למהלכים של משרד האוצר, היא העלייה המשמעותית בריבית על המשכנתאות. למרות שהריבית בארץ נמצאת תקופה ארוכה ברמתה הנמוכה מאז ומעולם, הבנקים כבר החלו בשנתיים האחרונות להעלות בהדרגה את הריבית שהם גובים על המשכנתאות. יכול להיות שהבנקים מעלים את הריבית פשוט כי הם רואים את הביקוש הגבוה ורוצים להרוויח יותר כסף, אבל אולי גם מפני שהם רואים את המחירים הגבוהים בענף ומבינים כי רמת הסיכון עלתה. תהיה הסיבה אשר תהיה, העלאת הריבית על המשכנתאות מצננת את השוק. בחודש אפריל נלקחו 5,800 משכנתאות בלבד, לעומת ממוצע של כ- 7,000 משכנתאות בחודש בשנה האחרונה. גם היקף המשכנתא הממוצע למשפחה ירד מממוצע של 666 אלף שקלים ל-629 אלף שקלים. צריך לזכור כי בארה"ב הריבית כבר החלה לעלות, כך שאפשר להעריך שגם בארץ היא תתחיל לתקן למעלה מתישהו בעתיד, וכשזה יקרה, הריבית על המשכנתאות עשויה להתייקר עוד, וצפויה להקטין את הביקוש בהתאם.

חייבים להודות שההאטה בשוק הדיור עדיין לא חד-משמעית. אבל, אוסף הנתונים שרואים בחודשים האחרונים מרמז ששינוי הכיוון בשוק הדיור מתחיל להתרחש. בחודשים הקרובים נקבל נתונים נוספים שיוכלו לחזק את המסקנה האם מדובר בהתקררות זמנית או במגמה ארוכת טווח, שתוביל לירידה משמעותית יותר במחירי הדירות בארץ. צריך לזכור כי במשרד האוצר ומשרד השיכון ובינוי עדיין לא טיפלו בצורה משמעותית בצד היצע הקרקעות, כך שחוסר ההיצע שהיה בשוק הנדל"ן מול הביקוש לא נפתר. אם באוצר יצליחו לטפל בסוגיה הזו כבר בעתיד הקרוב, זאת תהיה משקולת נוספת שתכביד על הענף, ויכולה להוביל לירידת מחירים נוספת, חדה יותר, בשוק הדיור.