המשקיעים התפכחו: מה אפשר ללמוד מהניסיון של WeWork?

חברת חללי העבודה המשותפים WeWork הצליחה לשווק את עצמה כפורצת דרך בתחום השכרת המשרדים בעולם וצמחה בצורה מדהימה לאורך השנים. אם כך, מדוע המשקיעים הדירו את רגליהם ממנה וההנפקה שלה בוטלה?

הנפקת WeWork אמורה הייתה להיות ההנפקה השנייה בגודלה השנה בוול סטריט, אחרי ההנפקה של אובר ((UBER, אבל האוויר הרותח יצא מהבלון במהירות, ההנפקה בוטלה והחברה נכנסה לסחרור. בדיוק על זה כתבנו לפני מספר חודשים, אז טענו כי המשקיעים התפכחו בשנים האחרונות ולא מוכנים לקנות מניות של כל חברה שמציעים להם בשווי מופרז, כאשר המודל העסקי והרווחיות שלה מוטלים בספק. המקרה של WeWrok נופל בדיוק בקטגוריה הזו.

WeWork הוקמה בניו יורק ב-2010 על ידי אדם נוימן ומיגל מקלבי במטרה לספק חללי עבודה משותפים, בעיקר לחברות סטארט-אפ ולפרילנסרים. מאז, החברה צמחה במהירות מסחררת והתרחבה לכ-850 נכסים פעילים ובהקמה כיום, הנמצאים במעל 100 ערים ברחבי העולם. כדי לתפעל את האופרציה האדירה הזו היא נזקקה למצבת עובדים גדולה במיוחד, שבשיא הגיעה ל-15,000 עובדים, מספר שלא היה מבייש אפילו ענקית תעשייתית בינלאומית. מי שאפשר את הצמיחה המרשימה הזו הייתה חברת ההשקעות היפנית הגדולה סופטבנק, שהיו"ר שלה השקיע בחברה מיליארדי דולרים דרך הקרן Vision Fund שהקים בשיתוף משקיעים סעודים, חברת אפל ועוד.

כפי שקורה לחלק נכבד מענקיות "הכלכלה החדשה", גם WeWork התרכזה בצמיחה ותפיסת נתחי שוק ממתחרותיה ולא השכילה למתן את ההוצאות ולעבור לרווחיות. אסטרטגיה כזו מצריכה גיוס תמידי של מקורות מימון ולכן בעלי החברה החליטו להנפיק את מניותיה בוול סטריט.

בליווי בנקי ההשקעות הגדולים ביותר בארה"ב, יצאה WeWork אל המשקיעים בתקווה לגייס מהם מיליארדי דולרים בהנפקה על פי שווי של 47 מיליארד דולר. השווי האדיר הזה נגזר מהשווי של גיוס הכספים האחרון של החברה בינואר השנה - 2 מיליארד דולר מסופטבנק לפי שווי של 47 מיליארד דולרים, אשר הביא את סך ההשקעות בחברה לאותה עת לכ- 10 מיליארד דולר.

אולם במקרה של WeWork החלו לצוץ שאלות רבות סביב החברה. לחוסר השקיפות בהתנהלותה ובעיקר יכולתה להגיע לרווחיות בהינתן הסיכונים הרבים שסובבים את המודל העסקי שלה, התווספו מספר סוגיות סביב אדם נוימן שכיהן כמנכ"ל ויו"ר החברה, מה שהוביל בתחילה להורדת השווי של ההנפקה ובהמשך לביטולה.

כישלון ההנפקה הכניס את WeWork לבעיה תזרימית חריפה, שאילצה אותה להיענות להצעה של המשקיעה הגדולה ביותר בה - סופטבנק, לרכוש את פעילותה לפי שווי של כ-7 מיליארד דולר ולהזרים לקופתה כ-5 מיליארד דולר ביחד עם משקיעים נוספים. שווי החברה צנח מ-47 מיליארד דולר ל-7 מיליארד דולר בתוך חודש אחד בלבד, שווי הנמוך מסך הכספים שהושקעו בחברה.

WeWork הצליחה לשווק את עצמה כחדשנית, אבל הרעיון שלה מיושם בהצלחה כבר שנים על ידי לא מעט חברות נדל"ן. למשל, החברה האירופאית IWG, המפעילה חללי עבודה משותפים תחת המותג Regus, חברת שטחי המשרדים הגמישיםKnotel , חברת חללי העבודה המשותפים Industrious , חברת חללי הישיבות המשותפיםConvene , וגם Ucommune, ספקית חללי המשרדים המשותפים הגדולה בסין. רובן פעילות כבר שנים, לחלקן יש פריסה גיאוגרפית רחבה וחלקן אף עברו לרווחיות.

במודל העסקי עצמו של WeWork יש סיכון גבוה יותר בהשוואה לחברות הנדל"ן המסורתיות. הפעילות של WeWork מתבססת על השכרת הנכסים בהסכם חכירה ארוך טווח והשכרתם ללקוחות בהסכמים קצרי טווח. היתרון הוא שעלות שכירות הנכסים לטווח ארוך זולה משמעותית ביחס לשכירות לטווח קצר, אולם במקרה של האטה כלכלית בה תהיה ירידה בתפוסה בנכסים, החברה עשויה להישאר עם צבר משרדים ענק שיעמדו ריקים והיא תצטרך לממן אותם מכיסה או שלא תוכל לעמוד בהסכמי החכירה. אצל חלק ממתחרותיה של WeWork, דמי השכירות המשולמים לבעלי הנכסים כוללים מרכיב של השתתפות ברווחים שלהם עצמם וכך הן מצמצמות את רמת הסיכון.

לסיכום - אילו WeWork הייתה מבקשת להנפיק את מניותיה בשווי סביר יותר, ישנה אפשרות שההנפקה הייתה עוברת בהצלחה (למרות שלהערכתנו, הבעיות של החברה היו צצות בהמשך הדרך). בנוסף, האווירה החיובית והרעב של המשקיעים להנפקות חדשות בוול סטריט בשיאם, כך שסביר להניח שהמקרה של WeWork לא יהיה האחרון בו נראה חברת חלום מנסה להנפיק את מניותיה בשווי מופרז, ואנחנו המשקיעים צריכים להיזהר מכך.

כמו שכבר אמרנו מספר פעמים בעבר, החכמה היא לא להסתנוור מה"הייפ" סביב החברה או משיעור הצמיחה הגבוה, אלא לבחון את העסק בעיניים פקוחות כדי לאמוד נכון את פוטנציאל הרווח שלו בטווח הארוך יחד עם מכלול הסיכונים הטמונים בו. רק כך, לטעמינו, ניתן לקבל החלטת השקעה מושכלת בה הסיכוי גובר על הסיכון.