מניות הריט בארה"ב - הזדמנות קניה?

בארה"ב יש כ- 1,800 קרנות ריט, רובן קרנות העוסקות בתחום הנדל"ן. קרנות ריט מתבססות על מינוף הונן העצמי יחד עם הלוואות בנקאיות או אג"ח לרכישת נכסים מניבים. קרן הריט פטורה מתשלום מס תחת ההתחייבות לחלק כדיבידנד למשקיעים לפחות 90% מהרווח שנשאר לה לאחר הוצאות המימון. הפריחה בשוק הנדל"ן בארה"ב בשנים האחרונות יחד עם סביבת הריבית הנמוכה שאפשרה לחברות לקבל מימון זול ביותר בהיקפים גדולים, הובילה ככל הנראה את מניות הריט לעליות מחירים משמעותיות. לראיה, עד לפני הבחירות, נסחרו קרנות הריט במכפילים גבוהים ובתשואות דיבידנד ממוצעת של 3%.

הניצחון של טראמפ הזכיר למשקיעים את הסיכונים הטמונים בהשקעה בנדל"ן, ומניות החברות בענף צנחו בצורה חדה מאז. אחת הסיבות נעוצה בתוכנית הפיסקאלית המרחיבה למדי שמתכנן טראמפ. הרעיון של טארמפ הוא להאיץ את הצמיחה הכלכלית בארה"ב באמצעות השקעה גדולה בתשתיות, השקעה שצפויה להגדיל בצורה משמעותית את החוב האמריקני. טראמפ גם מתכנן להוציא מהמדינה מיליוני מהגרים לא חוקיים ולעודד אזרחים אמריקנים לתפוש את מקום התעסוקה שלהם. העובד האמריקני הוא יקר יותר מעובד זר, כך שהתוצאה יכולה להיות עליית שכר העבודה בתחומים בהם המהגרים הם כוח העבודה המרכזי.

האג'נדה של טראמפ גם מדברת על הטלת מכס על מוצרים מיובאים ממדינות מסוימות, מה שעלול להוביל להתייקרות מוצרים בארה"ב. אם הוא גם יבצע הורדת מיסוי, זה ישאיר לצרכנים יותר כסף פנוי לצריכה, שזה כמובן דבר חיובי שיגדיל את הצריכה הפרטית, אבל גם ייתן דחיפה נוספת למחירי המוצרים במשק. שורת המהלכים הזו צפויה אולי להגדיל את הצמיחה, אבל על חשבון אינפלציה וחובות גדולים יותר של ארה"ב, דברים שעשויים להוביל להעלאת הריבית במדינה.

מטבע הדברים, סביבת ריבית עולה היא אלמנט שלילי עבור קרנות ריט. ככל שהריבית תהיה גבוהה יותר, ההלוואות יהיו יקרות יותר. קרנות הריט מרוויחות את לחמן מהמרווח בין תשואת השכירות מהנכסים לבין הריבית על החוב, כך שעליית ריבית תקטין את המרווח הזה, ויישאר פחות רווח עודף לחלק למשקיעים.

עם זאת, התוכניות של הפד להעלות ריבית אינן דבר חדש. בשנה האחרונה כולם כבר הבינו שהכלכלה האמריקנית חזרה לתפקוד תקין - הצמיחה עלתה מעל 2%, האבטלה בשפל היסטורי, הצריכה הפרטית התאוששה, שוק הדיור יציב, וגם האינפלציה ב-12 החודשים האחרונים כבר בתוך תחום היעד הממשלתי. לאור זאת, הפד כבר הצהיר יותר מפעם אחת שהוא מתכנן להעלות בהדרגה את הריבית. גם הבנקים והמשקיעים יודעים את זה, ולכן העלאות הריבית האלו כבר מגולמות בתנאי ההלוואה שמקבלות חברות הריט. לכן, נראה שההשפעה של עליית ריבית על רווחיות הריטים לא תהיה מיידית.

אז האם מניות הריט הגיעו לתחתית? הפעמיים הקודמות בחמש השנים האחרונות בהן מניות הריט חוו ירידות מחירים חדות, היו ב-2013, כאשר הפד האמריקני (אז זה היה בן ברננקי) הודיע על עצירת תוכנית רכישות האג"ח המסיבית שביצע עד אז, ולאחר מכן כאשר יילן העלתה את הריבית מעל האפס בסוף 2015. בשתי הפעמים האלו הנפילה של מניות הריט נבלמה לאחר כ-20%, ולאחר כמה חודשים הן כבר שברו שיאים חדשים. מאז אוגוסט ירדו מדדי הריט בארה"ב בכמעט 20%, אבל זה לא אומר שגם הפעם התחתית תהיה ברמת המחירים הזו. תשואת הדיבידנד הממוצעת של מניות הריט בארה"ב אמנם עלתה בכאחוז לאחרונה, אולם היא עדיין תשואה נמוכה יחסית, שיש לה הצדקה רק אם תוואי עליית הריבית במדינה אכן ימשיך להיות איטי. השאלה הגדולה היא עד כמה ישפיעו הצעדים המרחיבים של טראמפ על הריבית במשק. בעניין הזה יש כרגע אי וודאות, ולכן ההמלצה שלנו היא להמתין מספר רבעונים עד שנקבל נתונים ברורים יותר לגבי תוואי הריבית בארה"ב בשנים הקרובות.