נדל"ן בגרמניה - למי הקפאת שכר הדירה מסוכנת

לא רק בישראל. מחירי הדירות בכל העולם עולים וגוררים אחריהם עלייה גם במחירי השכירות. בערים רבות בעולם קיימות מגבלות מסוימות על שיעור עליית מחירי השכירות המותרים, אולם רמת הפיקוח נמוכה יחסית. תוסיפו על זה את הביקוש הגבוה לדירות להשכרה לטווח קצר, ותבינו מדוע בעלי דירות מצליחים להעלות את השכירות ללא קושי משנה לשנה.

1. נדל"ן בעולם: עליה בשכר הדירה לצד עליה בפיקוח על חברות הנדל"ן

כדי להילחם בעליית המחיר בניו-יורק, אישרו הסנאט האמריקני ביחד עם מושל ניו יורק בחודש יוני השנה שינויים בחוקי השכירות, שמיטיבים עם השוכרים ומגבילים את חברות הנדל"ן ובעלי הנכסים בעיר. לאחרונה, אימץ גם הסנאט של ברלין מסמך עקרונות שמטרתו להקפיא את שכר הדירה בעיר ברלין למשך חמש השנים הקרובות, לכך עתידה להיות השלכה על השקעות הנדל"ן בגרמניה. מסמך העקרונות הזה צפוי להוות את הבסיס להצעת חוק שתצא לפועל כבר בעתיד הקרוב.

כמו בתל אביב, גם בברלין התרחשה בעשור האחרון עלייה חדה במחירי השכירות, אולם בניגוד למצב בישראל, 85% מתושבי ברלין גרים בשכירות ולא גרים בדירה בבעלותם, ולכן למחירי השכירות יש השלכות מרחיקות לכת על יכולת המחיה של השוכרים בעיר ורוב הדירות בעיר מפוקחות באמצעות מנגנון מסודר המגן על שוכרי הדירות ומאפשר להם להתגורר בשכירות כל חייהם. ברלין הינה עיר בירה מבוקשת למדי ולמרות בנייתן של אלפי דירות חדשות מידי שנה, לעיר נכנסים עשרות אלפי שוכרים חדשים, מה שמאלץ אותם להילחם על כל דירה פנויה ו"מחמם" עוד את שוק הנדל"ן בגרמניה בשנים האחרונות. זו הייתה קרקע פורייה לכניסתם של משקיעי נדל"ן רבים, כולל ישראלים, שראו את הפער הגדול בין הביקוש להיצע וציפו להרוויח כסף ולהשיא שווי מהשבחה והעלאת שכר הדירה בנכסים.

2. השקעות בגרמניה כחול לבן

שתי החברות הישראליות הציבוריות הגדולות ביותר שפועלות בשוק הנדל"ן הגרמני הן איי.די.או ובראק אן.וי. איי.די.או מחזיקה באמצעות חברת הבת שלה, איידיאו פרופרטיז, בכ-23,600 דירות ושטחי מסחר בשווי נכסי מוערך של כ- 4.1 מיליארד אירו. גם בראק אן.וי טומנת ידה בצלחת ההשקעות בגרמניה ופועלת בשוק הדיור הפרטי בבירה, אולם יש לה גם פעילויות נדל"ן מסחריות ודירות להשכרה במקומות נוספים בגרמניה, כך שהתלות שלה בברלין קטנה יותר מזו של איי.די.או.

3. השפעת הקפאת שכר הדירה על הנדל"ן בגרמניה

עד לאחרונה, מרבית עליית השווי של החברות הגיעה ככל הנראה מהציפייה ששיפוץ הדירות והחלפת השוכרים יעזרו להעלות את שכר הדירה מהרמה הנמוכה בה הוא נמצא כרגע לרמת השכירות הממוצעת בעיר (עלייה של קרוב ל-50%). סביר להניח שההקפאה הצפויה בשכר הדירה לשנים הקרובות שינתה את התמונה הזו והעלתה מאוד את רף החששות של המשקיעים. זה הוביל לירידות חדות בקרב מניות החברות החשופות לנדל"ן בברלין.

נכון להיום, אף אחד עדיין לא יודע האם ההחלטה של הסנאט אכן תיושם, באיזו עוצמה ולאיזו תקופה. הרגולציה המסתמנת עשויה לגרום לחברות הפועלות בברלין לצמצם את ההשקעות והשיפוצים שהן מבצעות בדירות, אולם הן עשויות לספוג ירידות בשווי הנכסים, עלייה ברמת המינוף ותזרים נמוך מהמצופה.

לדעתנו, הירידות אינן מגלמות עדיין את התרחיש השלילי ביותר שעלול להתרחש, ולכן כדאי לעקוב אחר ההתפתחויות נוספות לשני הכיוונים: במידה והחוק יעבור כלשונו או לחלופין אם יסתבר כי הקפאת שכר הדירה תהיה מתונה הרבה יותר.