האיומים וההזדמנויות של חברות הנדל"ן המניב

1. נתחיל עם הסיבות - מדוע דווקא מניות הנדל"ן המניב, תחום שבעיני רבים נתפס כסולידי באופן יחסי, ירדו בעשרות אחוזים?

מניות הקניונים והמשרדים בבורסה בת"א איבדו עשרות אחוזים מערכן, כאשר מובילות הסקטור השלימו לאחרונה מהלך ירידות של 40 עד 50 אחוזים מהרמות שהיו טרום משבר הקורונה. מדובר במניות שנהנו במשך תקופה ארוכה מהצמיחה העקבית במשק ומסביבת הריבית האפסית: משק צומח מייצר משרות חדשות וחברות שנפתחות. בהתאמה, הביקוש למשרדים גדל ולאנשים יש יותר כסף בכיס לבזבז בקניונים. מנגד, בסיטואציה הנוכחית המאתגרת, עם אחוז אבטלה גבוה וניסיון של חברות לצמצם הוצאות מחשש לאפשרות לגל שני של תחלואה והחמרה במצב הכלכלי, הביקוש למשרדים קטן ומעל הפדיונות בקניונים מרחפים סימני שאלה. לצד כל אלה, ראוי לציין גם את המעבר של חברות רבות לעבודה מהבית, עניין שעשוי להשפיע על היקף הביקוש למשרדים.

2. נראה שיש לא מעט איומים על הענף. מה לגבי הזדמנויות?

זה נכון שאחרי שנים מאוד חיוביות במניות הנדל"ן המניב, יש לא מעט סיבות שבגללן הסקטור עבר התאמת מחירים כלפי מטה. יחד עם זאת, אפשר למנות גם השפעות מפצות, אשר עשויות להיטיב עם התחום. לדוגמה, בתחום המרכזים המסחריים, מדיניות השמיים הפתוחים הביאה בשנים האחרונות לעלייה חדה במספר הישראלים הנוסעים לחו"ל, ואצל רבים חו"ל משמעותו שופינג על חשבון קניות בארץ. עבור הקניונים, תופעת השופינג בחו"ל שתפסה תאוצה היוותה פגיעה של ממש, אולי אף דומה בעוצמתה לתחרות מול הקניות באינטרנט, שהן עצמן התייקרו בצורה משמעותית בתקופה האחרונה בשל גידול בעלויות המשלוחים. כעת, יציאת הישראלים לחו"ל נעצרה לחלוטין ולכן הקניות עברו לארץ. ההערכה היא שגם כשייפתחו השמיים, ייקח עוד זמן עד שמספר היוצאים לחו"ל ישוב למספרים טרום הקורונה, בעיקר בשל חשש משהייה במקומות סגורים והמוניים כמו מטוסים ושדות תעופה. בנוסף, בנוגע לתחום המשרדים, מאחר ובדרך כלל הוא מאופיין בחוזים ארוכי טווח יציבים, בנקודה זו עדיין לא ניכרת פגיעה ממשית בהכנסות משכירות בחברות הגדולות.

3. אז אם נסכם – להערכתך, הירידות במניות הנדל"ן הן מוגזמות או מוצדקות?

השאלה היא, למעשה, האם המניות משקפות היום תרחיש קיצוני לרעה של המציאות העתידית. האם נראה בפועל ירידה של עשרות אחוזים בהכנסות חברות הנדל"ן ממשרדים וירידה דומה בפדיונות בקניונים? שאלה זו קשורה לקצב ההתאוששות הצפוי של המשק ולשיעור האבטלה שנראה, למשל, עוד שנה מהיום. מדד הנדל"ן המניב בישראל איבד כארבעים אחוזים מאז רמת השיא שנקבעה טרם משבר הקורונה, וחלק מהמניות הגדולות בו, נסחרות בשפל של שנים ולא בהכרח בצדק. אם נסתכל על המצב בחו"ל, על אף המצב הכלכלי המאתגר והחששות מפני גל שני, חלק גדול מהירידות בחברות הנדל"ן המניב כבר תוקן. כך לדוגמה, החברות ריג'נסי סנטרס האמריקאית ואטריום האירופית איבדו במהלך המשבר עשרות אחוזים, אך מאז כבר תיקנו בחדות כלפי מעלה. בשורה התחתונה, להערכתנו, רמת המחירים אליה הגיעו כיום מניות הנדל"ן המניב בישראל, בייחוד אלו המאופיינות באיתנות פיננסית גבוהה ופיזור נכון, משקפת תרחיש שאינו נראה סביר של ירידה של עשרות אחוזים בהכנסות וזה עשוי להקטין במידה משמעותית את הסיכון בהשקעה בתחום.

גילוי נאות