המיתוסים בשוק נשברים

המוח האנושי חושב בדרך כלל בצורה לינארית - הוא מסתכל על העבר הקרוב ומשליך אותו קדימה בדיוק כמו שמאריכים קו ישר עם עיפרון. יש כאן שתי בעיות: הראשונה, העבר הקרוב, שנה-שנתיים אחרונות, אינן בהכרח מייצגות את המגמה ארוכת הטווח של הדברים, והשנייה, העתיד הוא לא תמיד המשך ישיר של העבר. תחזית התנהגות מחירי הדירות היא דוגמא טובה לכך. אנשים רואים כי מחירי הדירות נמצאים בעלייה בשנים האחרונות ומסיקים כי המחירים תמיד עלו ותמיד ימשיכו לעלות. זה כבר הפך לאכסיומה של ממש. האם זה נכון?

היסטורית, נתוני הלמ"ס מלמדים כי מחירי הדירות בישראל עולים בשיעור ריאלי של כ-3% בממוצע בשנה, כך שהתשובה היא חיובית. עם זאת, מדובר כמובן בממוצע רב שנתי ובדרך היו גם עליות חדות וירידות כואבות של המחירים. לדוגמא, משנת 1983 ועד 1988 חוו מחירי הדירות בארץ ירידה ממוצעת של כמעט 30%. אחר כך ראינו את מחירי הדירות חוזרים לעלייה שהתחזקה בשנות ה-90 בעקבות גל העלייה הגדול מברית המועצות לשעבר. ב- 1996 נעצר זרם העולים ועליית המחירים נבלמה. ב- 12 השנים שלאחר מכן - בין 1996 ל- 2008, עברו מחירי הדיור לירידה ואיבדו כ- 25% מערכם. תתפלאו אבל גם בת"א, מעוז עליות מחירי הדירות בשנים האחרונות, נרשמו ירידות מחירים של עשרות אחוזים בחלק נכבד מהשכונות. רוב האנשים שוכחים את הטלטלות האלו בשוק הדיור, ומתמקדים בגל עליות המחירים האחרון שהחל לאחר הרבה שנים של ירידות.

מי שיסתכל יותר שנים אחורה וייתן יותר תשומת לב למתרחש לאחרונה, יגיע למסקנה כי יש סבירות לא מבוטלת שעליית מחירי הדיור צפויה להיעצר בעתיד הנראה לעין ואולי אף נראה שינוי כיוון כלפי מטה. הכתובת על הקיר בעניין הזה מגיעה לא רק מהצהרות שר האוצר ושר השיכון והבינוי, אלא גם מהשטח עצמו. למשל, "תוכנית למשתכן", שמטרתה לייצר מלאי דירות למכירה במחירים ברי השגה, שכבר מיושמת בימים אלו. התוכניות רק בראשיתה ולכן היא נתקלת עדיין בקשיים מסוימים, אולם נראה כי היא מתחילה לתת את אותותיה על שוק הדיור. לראיה, לפי נתוני השמאי הממשלתי נצפה קצב עליית מחירים מתון יותר ברבעון האחרון בהשוואה לרבעון הקודם. זה התווסף לפרסום של הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהציג לאחרונה נתונים שמלמדים כי המשקיעים בשוק הנדל"ן למגורים מוכרים דירות בקצב הולך ועולה. זה מרמז על אפשרות לשינוי בציפיות המשקיעים ביחס לרווחי ההון הגלומים בהמשך החזקת הנכס. אפשר גם להסתכל על קריסת חברות כמו "אור סיטי" או "אדמה" כסנונית ראשונה המבשרת על האטה בקצב רכישת הדירות, שתחייב את הקבלנים להוריד מחירים.

גם בשוק ההון המוח האנושי מקבע לעיתים את דרך המחשבה של המשקיעים. קחו את תחזית האינפלציה למשל. השילוב של ירידות חדות של מחירי הסחורות ביחד עם התרחבות הסחר העולמי והרכישה המקוונת באמצעות האינטרנט, הובילה למגמת ירידה במחירי מוצרים סופיים בשנים האחרונות. השפע בהיצע יחד עם הקלות בשינוע המוצרים לכל מקום בעולם וההאטה בביקושים, הובילה כמובן להתכווצות של האינפלציה, ואפילו דיפלציה בחלקים נרחבים בעולם. הרציונאל המאקרו-כלכלי מאחורי המגמה הזו ברור, אבל מכאן ועד המסקנה כי אנו בעידן דפלציוני הדרך עוד ארוכה. תסתכלו על הנפט בתור דוגמא מייצגת. הזהב השחור ירד כל הדרך מ-100 דולר לחבית אל מתחת ל-30 דולרים לחבית, וגרר איתו למטה את כל מחירי האנרגיה. אבל, בחודשים האחרונים המחיר שינה כיוון במפתיע, והיום חבית נפט כבר נסחרת ב-50 דולרים. מחירי האנרגיה הם אחד הפרמטרים החשובים בקביעת מדד המחירים לצרכן, כך שהמשך עליית מחיר הנפט יכולה לדחוף את האינפלציה כלפי מעלה.

גם בארץ ייתכן וניצני שינוי כיוון האינפלציה כבר מתחילים. מדד המחירים לצרכן של חודש אפריל עבר לקידומת חיובית של 0.4%. לפי הנתונים, מחירי השכירות שהיו הקטר החיובי הכמעט בלעדי באינפלציה בשנים האחרונות, דרכו במקום בחודשים האחרונים, מה שאומר שאלמנטים אחרים במדד התחילו להתייקר.

אנחנו לא טוענים שאנו עומדים בפני התפוצצות אינפלציונית אדירה כמו בשנות ה-90. חוקי המשחק בעולם השתנו כך שזה כנראה לא תרחיש סביר. אבל, לדעתנו חזרה לאינפלציה בתוך תחום היעד הממשלתי (סביב 2% בשנה) בהחלט עשויה להתרחש בשנים הקרובות. את ההשלכות של זה נראה לא רק במשק הריאלי אלא גם בשוק ההון – הן באג"ח והן במניות, וכדאי לכל משקיע להיערך לקראת אפשרות שכזו. כרגע, לפחות לפי התחזיות הגלומות בשוק האג"ח, המשקיעים צופים אינפלציה של 0.2% בלבד בשנה הקרובה. זה אמנם גבוה יותר מהאינפלציה השלילית שנרשמה ב-2014 ו-2015, אבל עדיין נמוך ממה שנגזר מהסצנריו שתיארנו כאן. אם יתברר כי המשקיעים פסימיים מידי לגבי האינפלציה, זו תהיה דוגמא טובה נוספת לקיבעון מחשבתי של העדר.