האם תכנית הממשלה להורדת מחירי הנדל"ן היא בשורה?

מחיר הנדל"ן בישראל נמצאים במגמה עלייה כבר קרוב ל-15 שנים, וכרגע בהיעדר יישום של צעדים משמעותיים מצד הממשלה – ככל הנראה הם ימשיכו לטפס מעלה. רק בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן למגורים בשיעור דו ספרתי של כ-11%. רוב העליות מיוחסות לבעיה בצד ההיצע, וליתר דיוק הפער הגדול בין הביקוש להיצע – אשר יוצר מחסור של עשרות אלפי דירות בשנה. והפער הזה רק הולך וגדל.

גם הסרבול הבירוקרטי לא מיטיב עם המגמה. הפשרת הקרקעות איטית מדי, הממשלה מערימה קשיים במתן אישורים והיתרים, ועדות שונות מעכבות את אישורי הבנייה, מחירי קרקעות שמטפסים ואפילו מחסור בעובדים – אלו, בין היתר, האריכו את משך הבנייה הממוצע של דירה בישראל.

במקביל לצד ההיצע הבעייתי, גם צד הביקוש לוחץ. בראש ובראשונה, שוק השכירות שאינו מפוקח כלל והמחירים בו עולים גם הם בקצב מואץ, מגדילים דווקא את הביקוש לרכישת דירות, שאותה מוצאים יותר אנשים כעדיפה, בעיקר בשל היבט פסיכולוגי כמו עוגן מגורים, הגנה מפני עלייה בשכר הדירה והתאמה לצרכים האישיים. במקרים מסוימים, רכישת דירה עשויה גם להיות משתלמת יותר לאורך זמן ביחס להשכרה. הגידול המהיר באוכלוסייה לאור קצב הילודה הגבוה מטבעו בישראל, וכן השינויים באורח החיים שהביאו עמם עלייה בשיעור הגירושין ובריבוי תאים משפחתיים – לוחצים גם הם על הביקוש לדירות. באותה נשימה נזכיר גם את הריבית הנמוכה, שעל אף שהיא צפויה לעלות בשנה הקרובה, היא עדיין נמוכה היסטורית ותומכת בביקוש למשכנתאות והלוואות לצורך רכישת דירות.

רוב הצעדים בתכנית האוצר טרם אושרו ועדיין דורשים חקיקה, לכן צפוי שיחלוף זמן לא מבוטל עד שהיא אכן תיושם במלואה, אם בכלל. גם האירועים האחרונים בגזרה הפוליטית והחשש שצף שוב שמא נידרש שוב לבחירות, עשוי להאריך את אישור הצעדים או לגרום לביטולם.

בינתיים, אלו עיקרי התכנית:

הגרלת ה 10,000 – דירה בהנחה

סעיף זה כבר יצא לפועל, במסגרתו משרד השיכון והבינוי פתח הרשמה להגרלה ראשונה של תכנית "דירה בהנחה" במסגרתה יוגרלו 10,000 יח"ד ב-31 יישובים ברחבי הארץ. מדובר בפעימה ראשונה מתוך 30,000 דירות שעוד יוגרלו בעתיד ברחבי הארץ בהנחות משמעותיות. גובה ההנחה לדירה עשוי להגיע עד למיליון שקלים. הזכאים להשתתף בהגרלה הינם מחוסרי דירה שלא הייתה בבעלותם דירה בשלוש השנים האחרונות, שלא שכרו דירה בדמי מפתח בשלוש השנים האחרונות ושאינם בני רשות ליח"ד בנחלה במשק חקלאי. בהגרלה משתתפים פרויקטים ישנים בהם זכו קבלנים ויזמים עוד במסגרת תכניות ישנות שכבר אינן פעילות, שבחלקן לא הוגבל גובה ההנחות שניתן לזכאים.

העלאת מס הרכישה למחזיקי ארבע דירות ומעלה

בנובמבר 2021 הועלה מחדש המס על רכישת דירה שנייה ומעלה לכ-8%-10% (עפ"י מדרגות), לאחר שירד באוגוסט 2020 על רקע התפשטות מגפת הקורונה והצטננות בעסקאות נדל"ן. אחד הצעדים שנשקלים כעת מחדש במשרד האוצר הינו מיסוי מוגבר לבעלי דירות שברשותם 4 דירות ומעלה. מהלך זה נדון בעבר בהתייחס לשלוש דירות ומעלה, אך נפסל בבג"ץ.

שיעור החתמות בפינוי בינוי

גם סעיף זה כבר אושר באוקטובר 2021, ועיקרו הוא הפחתת הרוב לתביעת דיירים סרבנים בפרויקטים של פינוי בינוי ל-2/3 מבעלי הדירות, לעומת 80% ערב השינוי. בעלי דירות אשר ביצעו עבירות בנייה לא יכללו במניין הדיירים הנדרש לצורך רוב (כך שבפועל עשוי הרוב הנדרש לרדת עד ל-50%). שינוי זה מקצר את זמן מימוש הפרויקטים ומקרב את ביצוע הבניה.

הגבלת מחירי קרקע במכרזי מדינה

הצעה חדשה שטרם אושרה, לפיה היזם אשר יציע את מחיר הקרקע הנמוך ביותר במכרז - יזכה בו. עוד שוקלים להכניס תחת הצעה זו,  סעיף אשר יחייב יזמים שזכו במכרזים חדשים לפתח את הקרקע ולסיים את הבנייה בפרק זמן מוגדר של כ-3 שנים.

חוק להחלפת תמ"א 38 – "חלופת שקד"

החוק שאושר בכנסת בקריאה ראשונה, יאפשר תוספת בנייה של 200% בבניינים שישופצו, ושל 400% בפרויקטים של פינוי בינוי. זאת לעומת תוספת של 3.5 קומות בתמ"א 38 שהתאפשרו תחת החוק הישן. שינוי משמעותי נוסף הוא שאישור תכנית הבנייה על פי החוק יהווה היתר בפני עצמו, ויסייע לקיצור תהליכים. בנוסף, החוק מתיר לשר הפנים לאשר תוספת של 550% בפריפריה על מנת להפוך פרויקט לכלכלי עבור היזמים. החלופה מאפשרת גם ניוד זכויות לצד תוספת זכויות כך שיהיה ניתן לנייד זכויות ממגרש אחד לאחר. עוד על פי התכנית, יינתן פטור חלקי מהיטל השבחה שיופחת ל-25% (לעומת היטל של 50% בפרויקטים אחרים). בינתיים, תכנית תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית הוארכה עד אוקטובר 2023, במטרה לאפשר תקופת הסתגלות וביצוע התאמות ככל שנדרש. 

תמ"א 70

זוהי תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרופולין, לפיתוח המרחב העירוני סביב תחנות המטרו. מטרת התכנית הינה פיתוח והוספת שטחי מסחר, מגורים ותעסוקה בשטחי התחנות וסביבן.

תא/5500

תכנית עתידית של עיריית ת"א להעצמת הבניה באמצעות בניה משמעותית יותר לגובה והקמה של מגדלים חדשים גבוהים בני 20 עד 80 קומות, במטרה לתת מענה לצמיחה המתמשכת בעיר. העיריה סימנה את סוף שנת 2023 כיעד למועד האישור הסופי של התכנית.

כאמור, כרגע לא ברור אילו סעיפים יצאו לפועל ואילו לא, בייחוד ברקע האירועים האחרונים והפלונטר הפוליטי שאליו נקלעה הממשלה. ישנם סעיפים אשר דורשים חקיקה וצפוי לעבור זמן רב עד  שיאושרו ויצאו לפועל. בינתיים, ישנן תכניות שכבר יצאו לפועל כמו הגרלת דירה בהנחה וכן תכנית להסבת שטחי מסחר לטובת מגורים – שכבר אושרה במסגרת חוק ההסדרים באוקטובר 2021. לטעמנו, ייתכן כי הדבר החשוב יותר כרגע הוא טיפול בצד ההיצע, אשר קריטי ומשמעותי  וגם אפשרי יותר לטיפול ביחס לצד הביקוש, המתייחס בעיקר לבלימת/האטת הביקוש – משהו שלא נראה ריאלי בנקודה בנוכחית. הפשרת קרקעות, הפחתת הסרבול הבירוקרטי להתחלת פרויקטים ועידוד פיתוח הקרקע ובנייה מהירה – כל אלה יוכלו אולי לתת מענה לפער המשמעותי של חוסר בעשרות אלפי דירות בשנה.